Le rythme du développement industriel: quand l'expropriation n'est pas la solution

Le rythme de développement industriel est largement affecté par l'adéquation entre la planification à long terme qui génère des réserves foncières industrielles et la volonté des propriétaires fonciers privés de générer et d'administrer une offre industrielle.

Nous avons largement fait état dans nos communications antérieures du fait que la valeur actuellement associée au terrain industriel ne permettait pas aux propriétaires privés dont les terrains ont ce zonage de les développer. Au contraire, on observe partout au Québec, une contestation généralisée de ce zonage par les propriétaires privés qui en sont "affligés" (c'est leur expression!).

D'une part, les municipalités sont légitimées de prévoir une réserve foncière pour un développement industriel futur dans la mesure où la santé fiscale municipale et la création d'emplois sont largement tributaires de la présence de pôles d'emplois industriels. D'autre part, il est clairement établi qu'il ne faut pas compter sur les promoteurs privés pour développer ces terrains. Un bête et méchant calcul économique ne permet tout simplement pas la rentabilisation de ce type de développement en mode privé.

J'ai toujours prêché l'implication directe des municipalités pour répondre à cette inadéquation. Pour moi, la solution réside dans l'appropriation des terrains industriels par la municipalité (de gré à gré ou par expropriation) car, pour elle, le développement industriel est rentable en tenant compte des revenus fiscaux, au point d'ailleurs où le prix de vente du terrain à l'utilisateur final perd de son importance dans le scénario global de revenus.

Par contre, le revers de la médaille est que, plus la municipalité contrôle le marché industriel local, plus le prix moyen de vente de terrain industriel diminue, excluant encore plus toute initiative privée.

Cette stratégie ne peut donc être utilisée par une municipalité d'une manière ponctuelle et doit faire l'objet d'une planification articulée à long terme pour y intégrer les propriétaires fonciers privés de terrains industriels et éviter de les léser.

Tous les terrains industriels à la municipalité

L'achat ou l'expropriation de tous les terrains industriels est évidemment une solution. Par contre, elle doit respecter la loi du marché en matière de prix. Cela cause donc potentiellement deux problèmes majeurs:

1. Cela oblige la municipalité à devenir propriétaire d'une réserve foncière importante sur un horizon qui peut s'étendre sur plusieurs années, gelant ainsi des sommes importantes;

2. Cela peut générer des contestations coûteuses lors des procédures d'expropriation, le cas échéant, l'écart de prix entre le terrain commercial ou résidentiel et le terrain industriel étant justement au centre de la problématique!

Il faut donc explorer d'autres avenues pour concilier les objectifs des uns et des autres. Le but recherché est d'accélérer le développement industriel et de permettre une offre adéquate au moment où un demandeur se pointe.

Dans cet optique, il est clair pour tous que le seul zonage industriel d'un terrain ne signifie pas automatiquement que ce terrain devient disponible aux utilisateurs industriels, si le propriétaire ne peut vendre à un prix qu'il juge suffisant. En d'autres termes, un terrain industriel, comme tout autre, n'est disponible que dans la mesure où il y a un vendeur. Le zonage industriel seul ne transforme pas un propriétaire en vendeur s'il n'y trouve pas son compte.

Les solutions

Plusieurs municipalités ont pris des ententes avec des promoteurs/propriétaires pour permettre, une fois les terrains sous propriété municipale, le développement immobilier exclusif par ce promoteur. Ainsi, ce qui est perdu par celui-ci sur la vente des terrains peut être regagner sur la construction d'immeubles. C'est une solution dans la mesure où le propriétaire est un promoteur prêt à construire ce type de bâtiment.

D'autres municipalités envisagent le développement en mixité d'usage. Cette approche, relativement nouvelle, permet au propriétaire foncier d'équilibrer ses revenus selon des usages différents: les valeurs résidentielles et commerciales, plus élevées, compensent la faiblesse des revenus générés par les terrains industriels. Cette approche a aussi le mérite d'être conséquente avec les nouvelles tendances de développement vert (rapprochement des zones d'emplois avec les zones d'habitation et de vie) dans la mesure où les usages industriels modernes sont moins contraignants qu'avant.

En bref, le rythme de développement industriel d'une municipalité, dans le contexte d'une concurrence accrue pour une fonction industrielle en déclin, ne peut s'accélérer que dans la mesure où les propriétaires fonciers des terrains industriels sont mis à contribution d'une façon qui permettent un rendement financier adéquat pour eux. Ce n'est que dans cette perspective que l'offre de terrains industriels sera pérenne.

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