Recherché : promoteur immobilier municipal

Une tendance lourde se dessine au Québec en matière de développement industriel : la municipalité devient propriétaire de réserves foncières pour préserver un certain développement industriel sur son territoire.

Construire « sur spécification* » ou « sur mesure »

Dans les années 1980, beaucoup de parcs industriels ont été, non seulement créés mais aussi financés ou carrément construits par les municipalités au Québec. À l’époque cependant, cette tendance était surtout observée dans les municipalités périphériques ou rurales; là où justement, le secteur privé hésitait à investir dans les immeubles industriels. Dans les grands centres, le problème n’existait pas dans la mesure où, nous l’avons souligné, les promoteurs privés se constituaient des réserves foncières pour construire des immeubles industriels « sur spécifications » selon le vocabulaire consacré. Le marché «sur spécifications » est aujourd’hui partout délaissé par le secteur privé dans l’industriel. Cette pratique n’existe plus pour des raisons multiples :

• Le financement bancaire pour ce type de bâtiment s’est resserré au cours des dernières années;

• La désindustrialisation a créé un surplus de l’offre sur la demande; il existe beaucoup de bâtiments désaffectés encore en bonne condition qui cherchent preneurs;

• Le rendement sur investissement des bâtiments industriels est environ le trois-quarts de celui sur le bâtiment commercial et le deux-tiers de celui sur le bâtiment résidentiel;

Les promoteurs privés ne construisent donc plus que lorsqu’une demande ferme est signée par l’occupant éventuel d’un bâtiment. Ils n’ont donc plus à se constituer de réserves foncières pour leur expansion; à l’utilisateur final de se trouver un terrain pour y construire son usine, le cas échéant.

Assumer le rôle de promoteur

Devant l’abandon de la vocation industrielle par le secteur privé, les municipalités se sont vues confronter par la nécessité de compenser en devenant un acteur de plus en plus impliqué dans l’univers industriel. Nous entrons de plein fouet dans ce nouveau paradigme et la question se pose quant au rôle exact que doit jouer la municipalité : en d’autres termes, jusqu’où doit-elle s’impliquer?

Beaucoup de villes se contentent actuellement d’acheter le fonds de terre pour contrôler le coût pour l’acheteur éventuel qui, je le répète, est de plus en plus l’utilisateur final. Ce faisant, par contre, elles écartent les promoteurs immobiliers qui pourraient devenir des agents multiplicateurs pour les bâtiments qu’ils contrôlent. Les villes répugnent à aller plus loin pour ne pas s’ingérer dans le marché privé ou parce qu’elles considèrent que le pouvoir de réglementation est suffisant pour inférer sur le développement.

Mais les besoins de l’utilisateur final ne sont pas ceux d’un promoteur. Il veut un terrain viabilisé (rues faites et asphaltées d’une largeur « industrielle », éclairage complété, égout et aqueduc non seulement disponibles mais capables de soutenir une demande industrielle). Il veut aussi un accès loin des accès résidentiels, une capacité du réseau électrique plus importante, un accès au gaz naturel et une proximité des grands axes routiers ou pour certains, de l’intermodal (ferroviaire/maritime).

Des investissements majeurs – un rendement incertain

Cela implique donc des investissements importants de la part de la municipalité qui souvent, hésite devant le fardeau financier sans compter les dépenses afférentes nécessaires (promotion, entretien avant vente, etc.).

Le résultat de ces nouvelles forces du marché est une pénurie de terrains industriels viabilisés. On observe cet état de fait depuis une bonne décennie.

De plus, une fois là, la municipalité doit-elle poursuivre dans la logique d’une implication de plus en plus serrée pour construire des édifices « sur spécifications » (incubateurs, motels industriels ou autres)? Doit-elle gérer les immeubles, en transférer la propriété dès leur construction ou carrément s’associer avec un promoteur?

Il existe des approches fascinantes appliquées par certaines municipalités que nous allons examiner la prochaine fois. À suivre…

*Un bâtiment « sur spécification » (on spec) est un bâtiment construit sans qu’il ne soit entièrement loué ou même qu’il n’ait aucun locataire au moment de sa construction par opposition à un bâtiment « sur mesure » (built-to-suit) qui, lui est bâti pour un utilisateur unique dont les arrangements locatifs sont pris avant la construction.

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